Automatizace má své limity. Když stroje stávkují, člověk nic nezmůže

Správce tří budov u metra Prosek a dvou dalších v Libni je zastáncem jednoduchých řešení, která dávají smysl, a s trendy v digitalizaci je opatrný.

S Jiřím Čížkem, facility manažerem ze společnosti STRABAG Property and Facility Services, jsme si povídali (nejen) o automatizaci procesů v budovách. 

Jak dlouho se staráte o tři domy Prosek Pointu?

Mám je na bedrech 15 let, tedy od jejich otevření.

Máte pod sebou ještě další budovy?

Spravuji tři budovy Prosek Pointu, na Invalidovně máme napůl s kolegou budovu Rustonka J&T Banky a nově mám na starosti ještě Rustonka Court.

Jak se to dá zvládat?

Mám k dispozici asistentku na administrativu a dole v Libni mám ještě kolegu. Je to pestrá práce, zvládat musíme.

Změnila se za poslední dekády, kdy jste na tomto místě, správa budov? Svět se stále více digitalizuje, sílí tlaky na udržitelnost budov, to vše se musí do vaší práce promítat.

Vývoj jako takový závisí vždy především na tom, jak se k tomu postaví majitel domu. Pokud chce jen peníze a nic dalšího ho nezajímá, většinou to za nic nestojí a facilitka má problém.

To se vám stalo?

Mám štěstí na rozumné majitele. J&T Real Estate řeší problémy včas, což mi šetří nervy a jim peníze.

Jaké úspory energií v budovách dávají ještě smysl?

Zatím jsme po dohodě s majitelem instalovali LED žárovky ve společných prostorách. Spotřeba tím klesla z 1 200 MWh na 970 MWh, což už je znát i na penězích – největší úspory byly v garážích, tam jely zářivky skoro nonstop. Teď se chystáme měnit žárovky za LED ještě v nájemních částech budov. Tam už úspora nebude tak markantní.

Máte spočítanou návratnost?

Ve společných prostorách jsme ji spočítali na zhruba pět let, v nájemních částech počítáme se sedmi až devíti lety.

Solární panely na střechu řešíte?

Máme s majitelem v plánu udělat solární panely na jižní a západní fasádě – místo klasických modulů, které tu teď jsou. Nikoli tedy na střeše, tam není dost místa.

To už jsou přece jen vyšší investice.

To ano, návratnost máme spočítanou na 10–12 let, což je celkem dlouho. Jsme schopni takto vyrobit 300–400 MWh, tedy necelou polovinu. Zbytek stejně musíme dokoupit.

Tepelná čerpadla ve hře nejsou?

Diskutovali jsme to, ale přínosy nejsou v našem případě jednoznačné. Jedeme na výměníkovou stanici přes Pražskou teplárenskou, nemáme tu klasické kotle, což je celkem výhodné. Navíc například klienti amerických společností chtějí ve svých prostorách maximálně 21 °C – na to stačí, aby přišlo do práce 30 lidí a nemusíme topit vůbec. Tepelná čerpadla pak ztrácejí smysl. 

Požadavky na nižší teplotu v kancelářích jsou spíš dobrou zprávou vzhledem k úsporám. Nebo ne?

Spravuji ještě jednu budovu v Libni, je to banka. Tam chtěli ukázat, že to není problém. Snížili na teplotu 20 °C. Stížností bylo tolik, že zvýšili na 21 °C. Stížností bylo pořád hodně, takže se vrátili zpět ke 23 °C. U nás na Proseku jsme snížili z 23 na 21,5 °C. To by samo o sobě byla úspora, ale nesměly by vzrůst ceny. Ve finále jsme tedy sice snížili spotřebu o nějakých 12–14 %, ale zůstali jsme zhruba na stejných platbách. 

Klíčová je pro vás tedy elektřina. Kde se dá ještě ubrat na její spotřebě?

Dělali jsme například velký upgrade chladicích jednotek. Měli jsme 800kW stroje na každé straně, díky jejich výměně jsme stáhli spotřebu asi na třetinu a nové přístroje jsou zároveň zhruba o 20 % výkonnější. To už jsme na nějaké čtvrtině až pětině původní spotřeby.

Jak se stavíte k digitalizaci? Týká se i vámi spravovaných budov?

Připravuje se tu něco jako digitální recepce. Místo usměvavé paní recepční bude návštěvník komunikovat s displejem, kde bude virtuální paní, která vás pošle ke správnému výtahu. Automatizaci tedy postupně dostáváme do objektu.

Co systémy měření hodnot, řízené vytápění, osvětlení… Tam automatizovat nebudete?

Přecházíme na novější typ měření a regulace vzduchotechniky, na to je třeba už mít připravené jednotky. Pokud tomu tak není, je skoro nemožné to za normálního chodu vyřešit. Nahradit starou technologii novou jsou investice v řádu milionů až desítek milionů korun. Nemáme ve správě úplně staré budovy, a tak předpokládám, že podobné věci se dostanou znovu na stůl třeba za 10 let. Ale abych neodbočoval od odpovědi, máme třeba automatizovanou řídicí jednotku na vnější žaluzie, která je stahuje podle denní doby a síly slunečního záření. Nesmí tedy foukat vítr, to je pak nestáhne, aby se nepoškodily.

Jsou podle vás investice do automatizace návratné?

Mám zkušenost s novými budovami v Libni, o kterých jsem už mluvil – tam tyto systémy fungují od začátku. Návratnost posoudit neumím, ale vím, že automatické procesy mají své limity. V jedné kanceláři námi spravovaného objektu například přestalo fungovat čidlo, takže se místnost po příchodu ani nerozsvítila. Nerozběhly se procesy související s větráním, měřením, topením či chlazením, které jsou na přítomnost člověka nastavené. Volali mi, ať to rozsvítím ručně, ale musel jsem je zklamat, to bohužel nejde. Byl to docela problém, protože to byla kancelář ředitele…

Jsou dnes – oproti situaci před 15–20 lety – facility manažeři a developeři v těsnějším kontaktu už ve fázi projektování budov? Všechna úsporná řešení, o nichž mluvíme, je ideální mít naplánovaná už na začátku.

Mám zkušenost z budovy Rustonka, kde k propojení developera a facility managementu došlo už ve fázi projektu. Prosek Point jsme převzali po jiné facilitce, která byla pro majitele příliš nákladná. Takže ano, ten trend většího propojování developerů s facility manažery pozoruji.