Vzdálený dohled a integrace systémů jsou další kroky ve vývoji facility managementu

Pomáhají investorům a provozovatelům budov s technologickou modernizací, efektivním provozem, legislativními požadavky i úsporami za energie. Klíčová je prediktivní údržba a integrace centrálního řízení.

To vše zmiňuje v rozhovoru Václav Lom ze společnosti M2C. Ke správě komerčních objektů využívá M2C i systém inteligentní automatizace Loxone. Toto řešení implementovali např. v autosalonu Renault nebo restauraci McDonald’s.

Společnost M2C působí ve 12 evropských zemích, kde je lídrem na trhu v poskytování komplexních služeb integrovaného FM. Svěřeným budovám dokážou pracovníci zajistit kompletní správu od fyzické, elektronické i kamerové ostrahy přes návrh a údržbu zeleně až po obměnu, servisy a monitoring technického zázemí. Václav Lom vede oddělení HVAC v rámci divize speciálních služeb. „Naším úkolem je poskytovat klientům podporu v servisu zařízení pro HVAC a zároveň je optimalizovat. Má to samozřejmě přesah i do oblasti měření a regulace (MaR), takže tyto stroje i řídíme a integrujeme je do celků,“ říká V. Lom v rozhovoru, který vznikl při jeho návštěvě českobudějovického showroomu Loxone.

Vy tedy s kolegy pronikáte do toho, co na první pohled není vidět. Do technického zázemí budov…

Zabýváme se vším od údržby a modernizace osvětlení až po správu výtahů, eskalátorů a dalších technologií. Veřejnost nás často vnímá skrze naše bezpečnostní pracovníky, kteří jsou viditelní díky logům na vestách a aktivně zasahují při mimořádných událostech. Naše společnost je schopná zajistit rychlou první pomoc a řešit krizové situace. Nicméně důležitou, ale méně viditelnou částí naší práce je údržba těchto budov, což často probíhá mimo otevírací dobu. Během dne se v obchodních centrech prodává, zatímco v noci probíhají opravy. Naši technici jsou klíčoví pro hladký chod center. Dnes již tvoří značnou část našeho týmu.

Jak k budovám přistupujete?

Jako k živým organismům. Každá budova má své unikátní charakteristiky a potřeby stejně jako různé „konzumenty“ nebo uživatele. Každý aspekt budovy – od energetické náročnosti po funkčnost jednotlivých systémů – je důležitý pro její celkové zdraví a efektivitu. Tento komplexní pohled nám umožňuje efektivně spravovat a optimalizovat provoz každé budovy v našem portfoliu.

O jakých typech budov je řeč?

Jsou to logistické parky, administrativní budovy i rozsáhlé továrny s několika objekty. Našimi klienty jsou menší řetězce s 10 až 15 prodejnami i velká obchodní centra a globální značky jako McDonald’s. Tyto větší klienty obsluhujeme díky naší celoevropské působnosti, která nám umožňuje nabízet služby v různých zemích.

Pod pojmem facility management se spoustě lidí vybaví především údržba budovy. To ale je jedna z vašich rolí.

Zaměřujeme se na dvě hlavní kategorie údržby. První je ta běžná, která zahrnuje řešení běžných problémů, jako jsou výměny žárovek nebo opravy kapajících kohoutků. Druhá kategorie je prediktivní údržba. Cílem je udržovat stroje v takovém stavu, aby se minimalizoval počet poruch a havarijních situací. Kvalitní prediktivní údržba vyžaduje dostupnost správných informací. Například v případě chladicích jednotek nebo kotelen, které nejsou připojeny k nadřazenému systému, se o poruchách dozvídáme pozdě. V případě kotelen s výkonem pod 100 kW, kde není denní kontrola povinná, může být porucha zjištěna až v okamžiku, kdy uživatel pocítí ztrátu tepla, tedy ztrátu komfortu svých zaměstnanců, zákazníků apod.

Jak se to dá eliminovat?

Naším řešením je integrace a připojení jednotlivých podsystémů do jednoho systému, což umožňuje reagovat na jakékoli odchylky od normálního provozu. To klienti oceňují, protože tím předcházíme drahým škodám, které by mohly vzniknout v důsledku fatálních poruch. Cílem je, aby prediktivní údržba poskytovala dostatek dat pro analýzu a umožňovala doporučovat klientům opatření optimalizace, která vedou k úsporám času a nákladů.

Když za vámi přijde klient, například investor budovy, jaké jsou hlavní neuralgické body? Co od vás potřebuje klient vyřešit?

Technologie. Klienti chtějí moderní technologie, ale je zde také legislativní tlak, který je k tomuto přechodu nutí. Chtějí propojení a optimalizaci různých technologií. Musejí totiž plnit zákonné regulace, ESG reporting a snižování uhlíkové stopy… Čím lépe z toho vycházíte, tím větší máte například šanci získat od banky finanční prostředky.

Ale určitě jim jde i o finanční stránku a úspory.

Investoři se logicky snaží snižovat provozní náklady v době nestabilních cen energií. Potřebují tedy měřit spotřebu budovy a objevit potenciál úspory. Jasným příkladem jsou venkovní reklamy, kde může být dosaženo významných úspor regulací osvětlení podle počasí a denní doby. Další oblastí jsou budovy starší 10 let, kde technologie nejsou propojené a každý systém, například kotelna či chladicí stroje, mají vlastní jednoúčelová řízení. Zde je třeba postupně integrovat a sjednotit tyto systémy. To děláme pomocí systému Loxone, který umožňuje klientům sledovat a řídit všechny své provozy z jednoho tabletu.

To je velká devíza, která z M2C dělá lídra. Dává vše na jedno místo. Dokážete budovu monitorovat 24/7 z jednoho pultu. V čem spočívá největší výhoda toho mít vše na jedné platformě?

Je to řízení rizik spojených s provozem budovy. Díky sběru a analýze dat o chování budovy můžeme rychle odhalit neobvyklé situace nebo potenciální problémy. Například pokud je budova obsazena od sedmi ráno do sedmi večer, nesmí docházet k úniku vody v noci. Pokud máme monitorovaný vodoměr, dokážeme identifikovat třeba večerní nebo noční únik vody a automaticky uzavřít přívod. Zároveň můžeme upozornit technika okamžitě pomocí SMS. V minulosti bývalo běžné, že technici objevovali zaplavené sklepy nebo garáže až ráno při příchodu do práce. V takových případech už bylo často pozdě na efektivní zásah. Technologické systémy vyhodnocují analogové a digitální signály a rozhodují, zda je nutný zásah údržbáře nebo jen informování klienta. Tímto způsobem klienti získávají přehled a informace o stavu své budovy v reálném čase.

Takže základem všeho je důkladný monitoring, důkladné měření.

Měření je základem všeho – podobně jako lékař nejdříve měří tlak nebo u čerpací stanice nejdříve kontrolujete stav paliva. Klíčové je mít přesné vstupní informace, které je nutné bez zbytečných prodlev analyzovat. Na základě analyzovaných dat pak můžeme činit kvalifikovaná rozhodnutí, což investorům umožňuje plánovat finance na několik let dopředu a provozovatelům zajišťuje jistotu spolehlivého, efektivního a bezpečného provozu. Pokud technik reaguje pouze na havárie, je jeho práce stresující a náročná. Naopak plánované opravy a údržba předcházející haváriím umožňují klidnější a efektivnější práci.

V čem tyto služby mohou pomoci například mezinárodním řetězcům s desítkami či stovkami poboček, prodejen či restaurací?

Integrace systémů a centralizace informací z různých poboček do jednoho místa přináší významné ulehčení pro provozovatele. Majitel s tisíci pobočkami po celé Evropě získává nejen ucelený přehled o fungování každé z nich, ale také možnost porovnání mezi různými zeměmi. Pro globální hráče a klienty s řetězci v několika zemích je taková integrace přirozeným a logickým krokem v rámci evropského trhu.

Řešíte vaší službou i nedostatek lidí v oboru?

My o tom částečně hovoříme jako o personální krizi, která se projevuje napříč všemi obory a řemesly včetně facility managementu a HVAC. Dnešní trh má vysoké nároky na kvalifikaci a kompetence, ale počet absolventů škol nedokáže tyto potřeby pokrýt. Věříme, že vzdálený dohled a integrace systémů je další krok v evoluci facility managementu. Toto řešení nám umožňuje udržet krok s narůstajícími požadavky na kvalifikaci a zároveň reagovat na nedostatek personálu na trhu. Mobilní údržba může postupně vynahradit nedostatek techniků přímo v objektech. Myslíme si, že není efektivní, aby technik čekal na místě na drobné opravy, jako je výměna žárovky. Efektivnější je, když má technik možnost věnovat se různorodým úkolům napříč několika budovami, což mu zároveň umožňuje osobní rozvoj.

K propojování technologií a jejich řízení využíváte systém inteligentní automatizace Loxone. Můžete na nějakém konkrétním projektu zmínit, v čem vám pomohl?

Jako příklad lze uvést zakázku pro autosalon Renault, kde byla provedena ve spolupráci s Cool Technology, s. r. o., generační obměna kotelny. Byla instalována nová kotelna s tepelnými čerpadly vzduch-voda v kontejnerovém řešení připojená k původní kotelně. Novou kotelnu jsme začali kompletně řídit systémem Loxone. Investor se rozhodl i pro instalaci fotovoltaické elektrárny a nabíjecích stanic pro elektromobily. Provozovatel pak musel využívat různé platformy – pro nabíječky navštěvoval jedno webové rozhraní, pro kontrolu kotelny další a pro řízení čtvrthodinového maxima energie musel fyzicky zajít do trafostanice.

To není úplně komfortní. Ani efektivní.

Abychom tento problém vyřešili, využili jsme systém Loxone, díky němuž jsme byli schopni nahradit pět různých systémů – od nabíječek až po kotelnu – jedním uceleným řešením. Provozovatel nyní může na jednom tabletu, z jednoho místa, získat kompletní přehled o všem, co potřebuje ke správě autosalonu. Značně jsme zjednodušili monitoring, zvýšili efektivitu a snížili čas strávený správou systémů. Nyní jsme ve fázi vyhodnocování a optimalizace provozu tepelných čerpadel a nabíjecích stanic, což nám rovněž umožňuje Loxone. Stejně jako další rozšíření. Plánujeme totiž také integraci ovládání osvětlení, žaluzií a dalších technologií.

Zmínil jste čtvrthodinové maximum. To také umíte řídit?

Ano, řešíme to například v jedné z restaurací McDonald’s. Optimalizace čtvrthodinového maxima má významný dopad na energetickou efektivitu, zejména v místech, jako jsou restaurace se všemi kuchyňskými elektrickými spotřebiči. Pro naše klienty je zásadní udržovat maximální hodnotu odběru elektřiny na přijatelné úrovni, aby nedocházelo k jejímu překročení a následným pokutám. To je klíčová oblast, jíž se věnujeme v rámci energetického managementu v různých objektech. Základem optimalizace je měření spotřeby jednotlivých energetických spotřebičů. S pomocí systému Loxone dokážeme efektivně řídit spotřebu, tak abychom v kritických okamžicích mohli vypnout zařízení, která nejsou v danou chvíli nezbytně potřebná. A to bez ohrožení komfortu klienta nebo omezení jeho výrobních procesů. Dalším zajímavým řešením v této pobočce je využití odpadního tepla z kuchyně na vytápění restaurace. Původně plánovaný elektrokotel se nakonec vůbec nemusel pořizovat a restaurace šetří náklady, které by dala za jeho provoz.

V Loxone věříme, že si komerční budovy zaslouží inteligentnější řízení. Snažíme se inovovat a nově definovat způsob řízení provozů, jako jsou právě řetězce. Tohle máme s M2C společné.

Určitě. Společně jsme schopni hledat řešení, z nichž mohou klienti a provozovatelé komerčních budov maximálně profitovat. Snažíme se jim zjednodušit každodenní práci, ať už je to hlídání alertů nebo servisních intervalů. A zároveň můžeme pomoci s intenzivní přípravou zmíněného ESG reportingu a podávat přehled, co se v jejich budově děje, kde dochází k odběrům, kde se dá ubrat nebo kde naopak přidat. Nyní máme na stole mnoho dalších projektů ať už ve fázi přípravy, projekce, nebo realizace.

David Nebor, Loxone

Foto: Archiv Loxone a M2C